日本物流业房地产市场明年可能会出现一定程度的价格疲软，因为新供过于求，为新投资者进入该市场打开了潜在的机会。

仲量联行驻东京的产业资本市场团队的佩勒姆•希金斯(Pelham Higgins)表示，由于j - reit以及来自德意志银行(Deutsche Bank)和摩根士丹利(Morgan Stanley)等机构的非上市核心资本看到了日本物流在超低利率环境下的机遇，日本物流市场在2018年可能会走软。

以物流为重点的J-REIT日本物流基金(JLF)最近收购了两项资产——横滨町田物流中心和高木物流中心，总价值达2.46亿美元(270亿日元)。这些新的收购使JLF的投资组合总价值达到24.4亿美元(2,680亿日圆)。

他表示:“横滨町田物流中心的交易是在低于4%的NOI(净营业收入)资本化率(上限率)的情况下达成的，而且它不是最近达到这一水平的交易，这告诉我，市场可能已经准备好降温了。”

“这些交易不在黄金地段，它们的定价水平表明，东京物流的黄金上限目前在3.7%左右，比2007年全球金融危机(GFC)之前的水平高出(低于)100个基点。”

仲量联行2017年第二季度东京物流报告显示，在截至6月份的三个月里，资本价值同比增长2.3%，同比增长6.9%，这是连续第二个季度增长。

仲量联行预计，近期内资本价值将上升，反映出上限税率持续压缩，以及在其它房地产行业缺乏可交易资产的背景下，新进入市场的参与者带来的竞争加剧。

然而，日本物流市场目前创纪录的低收益率，加上2018年将有大量新供应进入市场——尤其是在大东京地区——预计将对这些不断下降的上限税率施加一些上行压力。仲量联行的研究进一步支持了这一观点，该研究指出，由于新的供应，尤其是在某些次级市场，物流租赁市场正处于增长放缓阶段。

“j - reit是日本约50%交易的买家，但其中许多无法与渴望日本物流的非上市核心资本竞争，”希金斯表示。

据报道，由日本开发银行(Development Bank of Japan)赞助的另一只私人核心基金，是最近在大东京地区进行的一桩丰树物流(Mapletree logistics)交易的幕后买家，该交易的收益率也非常高。

近年来，由于第三方物流(3PL)、电子商务需求以及为提高竞争效率而进行的供应链重组的持续增长，物流资产的估值有所上升。与此同时，为了满足投资者和一些占领者日益增长的需求，物流地产股票一直在大幅上涨。

希金斯表示:“目前，供应正超过需求——尤其是在东京和大阪，那里的空置率正开始攀升。”“在2018年，当超过200万平方米的供应冲击大东京市场时，这将成为一个更大的问题，远远高于过去三年140万平方米的平均年供应量。”

他表示:“我们相信，这些新增供应最终将被消化，但在大部分新增供应被用于资产定价之前，某些物流子市场的资产定价可能会有所松动。

2016年，物流设施总投资8500亿日元，较上年增长111%。物流市场70%的投资涉及当地大型开发商及其关联公司的收购，而机构投资者、企业和房地产公司自己不开发设施，占剩下的30%。根据仲量联行的报告，对物流资产的持续强劲需求可能会在未来一个季度温和提振租金。然而，希金斯指出，也存在供应过剩的情况。他指出，2018年东京东北部地区将见证大量的新供应。

仲量联行表示，由于该行业提供相对稳定的租金收入，中短期内入住率和定价可能出现的疲软，代表着进入该市场的良好机会。在2008年的GFC之后，市中心的写字楼租金下降了40%至50%，而物流设施的租金仅下降了10%左右。此外，希金斯说，日本电子商务的增长和供应链的合理化将在长期内继续推动对物流设施租赁的强劲需求。