就在不久前，媒体上还充斥着40年来最高的通货膨胀率、飙升的利率与通货膨胀率、潜在的房地产市场崩溃以及我们的经济陷入不可避免的衰退等言论。
更不用说俄罗斯与乌克兰的战争，以及导致能源价格飙升、加剧供应链问题的中东危机。
值得庆幸的是，澳大利亚的通货膨胀率在2022年12月达到了令人兴奋的7.8%的峰值，尽管一路磕磕碰碰，但正在慢慢下降。
但由于在2025年之前，它不太可能落入澳大利亚储备银行（RBA）偏好的2-3%区间，因此值得更多地了解它。
在这篇博客中，我将解释通货膨胀的原因，讨论通货膨胀是好是坏，以及它对房价的影响。
但在此之前，请允许我以一个非常明确的信息开始：
小贴士：要从大局出发。
当我们面对经济问题（或任何问题）时，有两种看待问题的方式：
在压力大的时候很容易产生狭隘的想法，所以我总是建议你退一步，这样你就可以有一个更广阔的视野。
Tips：请记住，我们的房地产市场和经济是有周期的，总是有高增长和低增长的时期。
正如一句老生常谈：
历史不会重演。它押韵。
首先，让我们回到…
通过观察澳大利亚过去70年的CPI（衡量通货膨胀的消费价格指数），我们可以看到，澳大利亚经历了长时间的高通胀和低通胀，直到最近，长期的低通胀和稳定通胀。
CPI反映了全球影响（如油价冲击）以及国内影响（如影响劳动力市场和工资增长的政策）对澳大利亚经济的影响。
虽然CPI在澳大利亚央行2% -3%的目标范围内徘徊了一段时间，但下图显示了澳大利亚CPI在2021年3月至2022年12月期间飙升至8.4%的峰值。
最新的ABS统计数据显示季度通货膨胀率现在下降到3.8%（尽管这比3月份的3.6%有所上升）。
虽然与过去几年相比，这是一个显著的改善，但仍高于澳大利亚央行希望看到的2-3%的目标范围。
看来，尽管澳大利亚央行努力抑制通胀水平，但在相当长一段时间内，我们将面临明显更高的通胀，部分原因是受到石油价格等海外影响。
事实上，澳大利亚央行现在已经修改了对总体通胀的预测，指出应该会逐步放松，在2025年底左右，3%的通胀目标将进一步实现。
澳大利亚央行减少消费以抑制通胀的目标是一个复杂的问题。
澳大利亚人以其高消费习惯而闻名，尤其是积累了大量储蓄的老一辈。
而当前的高利率环境只会放大这一趋势，因为它增加了他们储蓄的价值。
另一方面，利率上升对低收入和年轻的澳大利亚人产生了不成比例的影响，由于最近购买了房屋，他们的储蓄往往为负。
尽管如此，财富从年长的澳大利亚人逐渐转移到年轻一代，这使得消费水平居高不下。
那么，在通胀飙升期间，澳大利亚的房价发生了什么变化？
澳大利亚的住宅价值在2022年有所下降，但并不真的是因为通货膨胀，而是因为利率上升。
截至今天，悉尼、布里斯班、阿德莱德、珀斯和一些地区的房地产价格已经恢复（甚至超过）了2022年短暂急剧下滑期间损失的所有价值。
自20世纪60年代以来的房屋价值摘要新冠肺炎疫情于2020年3月出现，相对于峰值水平：
| oCovid启动 至2024年10月（%） |
＄ | Δ从高峰期到2024年10月 | 迄今为止的系列峰值 | |
| 悉尼 | 29.1% | 269048美元 | -0.1 | 24-Sep |
| 墨尔本 | 9.9% | 69913美元 | -5.1% | 22-Mar |
| 布里斯班 | 66.9% | 354112美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 阿德莱德 | 70.8% | 335194美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 珀斯 | 76.0% | 347564美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 霍巴特 | 27.7% | 141285美元 | -11.9% | 22-Mar |
| 达尔文 | 23.4% | 93309美元 | -7.5% | 5月14日 |
| 堪培拉 | 30.8% | 200108美元 | -6.5% | 5月22日 |
| 区新南威尔士部分 | 49.3% | 243562美元 | -2.8% | 5月22日 |
| 区最终维克 | 30.6% | 131755美元 | -8.5% | 5月22日 |
| 区最终昆士兰 | 67.2% | 272419美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 区最终SA | 67.9% | 178128美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 区最终佤邦 | 72.1% | 225677美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 区最终助教 | 46.1% | 162298美元 | -3.9% | 5月22日 |
| 结合首都 | 34.4% | 229066美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 结合区域 | 54.1% | 225917美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
| 国家 | 38.6% | 225360美元 | 在高峰> < | 在高峰> < |
来源:迁出
那么房地产价格的变化是如何与通货膨胀率相匹配的呢？
在通货膨胀期间，房价一般是下跌还是上涨？
下面是通货膨胀与房价的对比图，解释了两者是如何相互影响的。
林德曼报告的这张图表追踪了自1990年以来贷款利率的逐渐下降，并显示了澳大利亚房价中位数在同一时期的稳步上升。
来源：Lindeman Reports
正如报告所指出的那样，利率下降与房价上涨之间似乎存在很强的相关性，但这是否意味着反过来也是正确的呢？
如下图所示，自1990年以来，房价并没有因为利率上升而下跌。
当然，如果利率没有上升，房地产价格可能会上涨得更快，但重要的是要注意，它们并没有下降。
来源：Lindeman Reports
为什么?
正如我常说的那样，大多数业主，尤其是经验丰富的投资者，不受利率上升的影响。
我将在下面进一步解释这一点。
林德曼报告的这张图表追踪了自1990年以来贷款利率的逐渐下降，并显示了澳大利亚房价中位数在同一时期的稳步上升。
来源:林德曼报告
正如报告所指出的那样，利率下降与房价上涨之间似乎存在很强的相关性，但这是否意味着反过来也是正确的呢？
如下图所示，自1990年以来，房价并没有因为利率上升而下跌。
当然，如果利率没有上升，房地产价格可能会上涨得更快，但重要的是要注意，它们并没有下降。
来源:林德曼报告
为什么?
正如我常说的那样，大多数业主，尤其是经验丰富的投资者，不受利率上升的影响。
我将在下面进一步解释这一点。
我知道许多投资者对澳大利亚经通货膨胀调整后的房价感到疑惑，所以我将回答一些我经常听到的常见问题。
通货膨胀是指与货币数量增加有关的价格总体水平的持续大幅上升，导致货币价值的损失。
换句话说，通货膨胀是货币供求失衡的结果。
这是商品成本的上升，你的钱和购买力的贬值。
有许多不同的因素可能会在短期内影响某些商品的价格——比如2011年大范围的洪水破坏了香蕉作物，导致剩余香蕉的价格在当季上涨了470%——或者从长期来看——比如乌克兰战争或全球封锁造成的供应链问题。
但是，唯一能长期持续影响所有商品价格的是货币总量。
一定程度的通胀是正常的，对经济是有益的。
但是恶性通货膨胀，或者像我们现在所经历的通货膨胀激增，对普通人、工人和消费者都是有害的。
这是因为，正如我上面提到的，如果生活成本的增长远远超过工资的增长，生活水平就会下降。
没有人想看到他们的资产价值，他们的钱的价值，或者他们的购买力下降。
正如我上面提到的，某些项目的成本经历短期通货膨胀不仅是可能的，而且是常见的。
例如，干旱、洪水，甚至是丰收都可以直接影响农作物的产量，从而影响农产品的价格是高还是低。
石油成本的增加将使运输成本更高，而供应链问题将限制供应量——这些问题都会影响最终用户需要支付的价格。
但在宏观层面上，通货膨胀是由两种因素中的一种引起的：经济供给侧的压力，或需求侧的压力。
澳大利亚过去3年的高通货膨胀率在一定程度上是由与冠状病毒大流行有关的因素造成的。
在2020-21年的封锁高峰期，政府制定了几项刺激措施，通过实施量化宽松计划来防止经济衰退和高失业率：降低利率、增加货币供应和增加贷款。
结果是，一段时期的高储蓄，紧接着是一段时期的高消费者信心，失业率低，工资上涨，这导致了更多的支出。
问题是，随着生活恢复正常，这种支出激增导致对产品（和财产）的需求上升，进而推高价格，导致过度通胀。
所以，从本质上讲，政府造成了通货膨胀，然后把控制通货膨胀的任务交给了澳大利亚央行。
利率是澳大利亚央行控制澳大利亚通胀水平的主要工具。
而且，在过去的18个月里，12次加息让许多澳大利亚人感到担忧。
自2022年5月以来，澳大利亚的“官方”利率连续13次上调，房主们畏缩不前，自2023年11月以来，利率一直保持在4.35%。
最近任命的澳大利亚央行行长米歇尔•布洛克（Michelle Bullock）表示，如果通胀再次上升，仍有可能再次加息。
可以理解的是，许多投资者和房主感到担忧。
他们问的问题是：
澳大利亚央行希望，通过提高抵押贷款还款额，使家庭陷入现金短缺，他们将被迫削减非必需品的支出，这将反过来降低需求，从而降低通胀，因为企业不得不通过降低价格来争夺业务。
换句话说，澳大利亚央行试图将可自由支配的支出降至最低。
要做到这一点，最简单的方法就是提高抵押贷款成本，这意味着普通消费者在每月支付更多的抵押贷款后，口袋里的钱会减少。
可以把它想象成减薪，这应该有助于减缓支出和经济增长，从而减缓通货膨胀。
消费者信心也起到了很大的作用——媒体上所有的负面信息和关于房地产价值可能下跌的报道意味着房主感到不那么安全，并抑制了他们的支出，再次降低了经济活动和通胀压力。
当然，加息只会对通胀方程的需求端产生影响，而不会对供给端产生影响，地缘政治问题造成的供应限制加剧了澳大利亚过去几年经历的通胀压力。
这一切都归结为供求关系的经济规律。
疫情、俄罗斯入侵乌克兰，以及我们在封锁后经历的持续劳动力短缺，都扰乱了澳大利亚的正常商业。
由于澳大利亚央行无法创造更多的商品（或服务）来满足需求，它唯一的选择就是通过抑制供应来解决“货币”问题。
澳大利亚央行强迫消费者减少消费的计划的问题在于，它带来了经济放缓的严重风险，以至于导致经济衰退。
显然，在某种程度上，它起了作用。
在13次加息之后，澳大利亚终于开始看到通货膨胀率的缓慢下降，利率上升至4.35%，为2012年以来的最高水平。
问题是，许多人担心，这些加息已使澳大利亚陷入自20世纪90年代初经济衰退以来除疫情外的“最弱经济增长率”。
许多人担心，在2023年上半年通胀居高不下之后，澳大利亚央行加息的力度和时间都超过了预期，将经济推向了悬崖边缘。
值得庆幸的是，经济衰退的威胁并没有消退，但正如我上面提到的，进一步加息以将通胀推至可接受水平的威胁并没有消退。
这个问题的答案是，是，也不是。
他们认为，通货膨胀和高利率将削弱购房者的借贷能力，使抵押贷款持有人的购房成本更高，从而抑制房地产价值。
但这不是在澳大利亚发生的事情。
正如我们所知，澳大利亚房地产市场一直受到稳定需求（来自移民带来的不断增长的人口）和低供应的支撑。
尽管通胀居高不下，但澳大利亚大多数州位置优越的房产价值仍在持续上涨。
众所周知，在本世纪20年代初，由于供应链中断、新冠肺炎疫情后消费者需求增加以及旨在控制通胀的利率上升等因素，澳大利亚面临通胀飙升。
2021年，房地产市场经历了最初的通胀压力，同时开始从疫情中复苏，刺激措施提振了消费者支出——房价大幅上涨，尤其是在悉尼和墨尔本等主要城市，由于供不应求，2021年房价上涨了约20%。
2022年，通货膨胀率达到了几十年来的最高水平，在2022年底达到了7%左右的峰值，澳大利亚央行开始提高利率以对抗通货膨胀。到2022年底，现金利率从0.1%上升到3.1%。这些较高的利率导致抵押贷款成本上升，需求降温。一些地区的房价开始企稳或下降，到2023年初，悉尼的房价下跌了约10%。
2023年，随着通胀压力持续但开始缓解，房地产市场显示出复苏迹象。许多地区的价格企稳，尽管负担能力仍然是一个重大问题。投资者开始重新进入市场，在价格调整时寻找机会。租赁市场也出现紧缩，需求增加导致租金上涨。
到2023年年中，通胀已经企稳，经济状况变得更加可预测。在这一点上，分析人士开始预测价格会逐步回升，有关未来利率调整和政府可能干预的影响的争论正在进行。
这段时间告诉我们，虽然通货膨胀可能导致短期房价下跌，但由于利率上升，需求、供应和经济复苏的长期动态在塑造澳大利亚的房地产市场方面发挥着至关重要的作用。
投资者和房主必须始终对这些趋势保持警惕，以便在波动的经济环境中做出明智的决定。
通货膨胀对业主和投资者来说可能是好事也可能是坏事，这取决于他们的财务和个人状况、房产类型、地理位置和未偿债务水平。
通货膨胀对业主的负面影响包括现金利率上升（偿还抵押贷款的成本增加），以及租金收入和抵押贷款还款之间的差距扩大。
对于业主来说，通货膨胀的积极因素包括租金收入增加（由于租金需求增加），供应紧张给价格提供了一个底线，对于那些有固定利率抵押贷款的人来说，还款更低。
但这里的关键信息是，战略投资者不必过于担心市场阶段。
因为这只是一个阶段。
我们很快就会进入新的阶段。
相反，你需要专注于扩大你的投资组合，并以适合你的财务状况、他们的战略和他们的长期目标的方式投资于正确类型的房产。
记住沃伦·巴菲特的话：
在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。
当然，当你周围的人都在谈论厄运和悲观时，你很难采取行动，但在经济低迷时期，一生的财富是可以创造的。
